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標題: 檢驗港府辣招效果 還需時日 [打印本頁]

作者: qqonqq    時間: 2013-3-14 09:47 AM     標題: 檢驗港府辣招效果 還需時日

為遏制日益嚴重的房產泡沫,港府最近連出辣招,開始全面調控樓市。稱其“全面”,是因為這一系列措施是套組合拳,分為短、中、長期積極措施以及即時奏效的遏制措施。
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4 e. d$ _9 D3 J8 Y2 u  香港人均居住面積13平方米,戶均居住面積42平方米,常常一家五口擠在不到50平方米的房屋里。在世界發達國家、地區中,香港的平均居住條件已經逼近保持身心舒暢、健康的最低限度。這種情況出現在一個人均收入超過一萬美元的地方,最主要的原因就是房子貴,貴到駭人。
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  2012年,香港樓市升幅高居全球榜首,樓價世界第五。金融海嘯以來,香港房價上升了120%。如今,200萬港元只能在新界或邊遠地區買一套面積30至40平方米、樓齡在30至40年的陳舊物業。對於新建樓宇,港島繁華地帶一套建築面積40平方米的單元房可以賣到近800萬港幣。這種價格對於有心置業的工薪階層,近乎天方夜譚。一方面,私人樓宇價格飆升;另一方面,公共房屋供給不足,香港社會因此民怨沸騰。
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  為遏制日益嚴重的房產泡沫,港府最近連出辣招,開始全面打擊樓市。為何說“全面”,因為這一系列措施是套組合拳,分為短、中、長期積極措施以及即時奏效的遏制措施。積極措施指增加供應,包括中長期內增加土地供應、中短期內增加公共房屋供應;遏制措施包括抑制炒樓,大幅增加樓宇炒賣交易成本。港府希望通過這兩種不同取向的政策措施,對抗樓市泡沫。 tvb now,tvbnow,bttvb! y7 I. u& b9 j; U; k  s6 Q

1 m* D+ B" v4 n2 ?( {7 Z; }/ G公仔箱論壇  香港用地緊缺是導致地價居高不下的主要原因。新一屆港府制定了短、中、長期措施增加土地和房屋供應,這主要體現在施政報告中。今年1月,特首梁振英發表第一份施政報告,其中明確提出了增加土地及公共房屋供應的具體措施。短中期來講,港府會通過改變土地用途、適度提高發展密度等增加住宅土地供應。
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  香港有完整的城市規劃系統,記載了土地發展和規劃用途的《分區規劃大綱》覆蓋全港絕大部分土地,任何發展都要符合《分區規劃大綱》的要求,即便政府主導改變發展用途,都要根據法例規定程序對《分區規劃大綱》進行修改才可執行。因此,此次港府需要通過規定程序改變既有土地用途,才可釋放更多土地發展住宅。這包括將36幅“政府、機構或社區”及其他政府用地,13幅沒有植被、荒廢或已平整的“綠化地帶”以及16幅工業用地改作住宅發展。在規劃許可的情況下,港府會適度提高發展密度,並進一步檢討政府現行工作機制,提高工作效率,以期綜合提高住宅用途的土地供應量及供應效率。
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  在長遠土地供應策略上,港府提出若干新發展區的發展願景。這些新發展區多位於土地面積、發展前景廣闊的新界地區,以舒緩港島、九龍地區過重的功能負擔。 os.tvboxnow.com; D1 t1 A6 d% Y+ J8 G
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  此外,港府還提出在外港以外適度填海。在某種程度上,香港的城市發展就是一部填海史。早年的政府主要通過在維港兩岸填海獲得發展用地。維港闊度收窄,填海對自然生態的負面影響引起環保組織及市民的持續抗議,終於迫使港府宣布停止填平維港。此次港府提出在維港以外邊遠區域填海便是回應這一歷史問題。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- }* ?/ t' V4 i4 K( B( q+ p$ `1 G

9 b: i4 g& b/ @2 |( u2 V& p' bos.tvboxnow.com以上措施主要都是希望通過增加供應降溫樓市。除此之外,港府近日還出台了即時奏效的遏制措施,包括最近引發激烈討論的“雙倍印花稅”政策。2012年10月起,港府開始推出抑制樓市政策,包括提高額外印花稅稅階,並將適用期延長至三年,抑制樓市短炒,買入後首半年內出售單位的徵收率增至20%;在半年至一年內為15%;一年至三年一概徵收10%。同時外地人士、所有本地和外地注冊的公司購買本地住宅,除繳付一般印花稅,亦需繳付15%的買家印花稅。
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3 D0 L3 o7 ~1 N$ Q7 t; i! hos.tvboxnow.com  新政策下,三種人的住宅交易成本提高。一是樓市短炒者,購入物業三年內炒賣越頻繁,需要繳納的稅款越多。二是外地購樓人士。為抑制外地買家湧入香港樓市,推高價格,港府通過徵收15%高額買家印花稅的方式應對。以前來港置業不需要繳付買家印花稅,現需繳付價值為房價15%的稅款。鑒於外地買家多鎖定價值1000萬港元以上的香港豪宅市場。也就是說,原價1000萬港元的物業,現需多繳付150萬港元的買家印花稅,這確實大幅提高了置業成本。三是本地或外地公司。公司購買住宅同樣需要繳付買家印花稅,並不受地域限制。這是為了抑制以公司名義炒賣住宅。
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  這三重政策看起來很有力,應該會對樓市有明顯的抑制效果。但政策推行四個多月以來,港府發現這幾招效果並不明顯,樓價呈繼續上漲趨勢。因此,港府決定將政策杠杆延伸至香港本地購樓人士。2月22日,財政司司長曾俊華推出“辣招”,上調買賣印花稅稅率。200萬港元以下的低價物業印花稅由目前的100港元增至交易金額的1.5%,200萬元以上物業印花稅,其他交易的稅率全面提高一倍,最高由4.25%增至8.5%。新稅適用於所有人及公司。政策之下,樓宇買賣印花稅全面大幅提高。之前交易200萬港元的住宅只需要繳付100港元印花稅,現在則需繳付3萬港元。從絕對金額上講,提高額度十分顯著。雖然成本提高,此舉能否有效抑制樓宇炒賣,還要看炒賣者是否真正認為成本提高幅度會抵消未來盈利。如果炒賣者仍舊看好未來樓市升幅空間,則辣招不辣,頂多“麻”一下。
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  檢驗辣招效果,還需時日。但令人欣慰的是,此次辣招出台體現了港府審慎、周全的思考方式。無論如何,“雙倍印花稅”讓人聽起來倒吸一口涼氣。人們首先的反應是,沒房想買房、有房想換房提高生活質量的人呢?如果也受“雙倍印花稅”制約,就等於打錯了板子。與辣招伴隨的是港府的另一招保障政策:“首次置業人士和其他只持有一個單位的換樓人士,均可享受舊稅率。”如此看來,不論此輪遏制政策能否奏效,至少工薪自住置業的利益得到保障。港府這種“心中有基層”的政策制定思維值得肯定。  
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  (來源:香港商報)





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