公仔箱論壇 - Powered by Discuz! Board

標題: [時事討論] 徐家健：香港樓市的政策風險 [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2012-11-19 08:02 AM 標題: 徐家健：香港樓市的政策風險

本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯

徐家健：香港樓市的政策風險公仔箱論壇0 B3 `6 {- f; h8 b" U  U
5 i& K) z; W2 y6 Y& Z% U; v

特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。( I5 k1 O+ U  X3 g" o. L$ l

擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。

但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？

覆水難收的投資
1 m' _& b/ V7 w' A# X
在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。
2 z: g+ o' ?8 p! A; x& q7 a# C8 @
供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到影響。( t. H& ?: H0 X& r
9 x9 ]6 Y2 x8 q# y  n, c- ?
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。os.tvboxnow.com7 s: ?- `( e( O! T7 H
公仔箱論壇( `- y! L9 L2 f) k6 ~  u% f
經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。tvb now,tvbnow,bttvb* [5 o. N# [! M5 i* S2 g/ k4 n

現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 D; x+ M" r/ p# T  @9 ?
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: N; G. P: j, g" f- i) u
投資在風險蔓延時

另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。

執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私人物業的樓價！
" o& y2 {# m: X; j6 e1 X9 ?( X
當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。

註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.公仔箱論壇( W- Q6 X6 B9 s7 E5 ^
公仔箱論壇6 Q: S+ Z1 T% v: [& Y- \" K8 h) p, U
5 |1 M5 P6 |; K5 x& v
註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.* w8 O! }! n" Y' D% `" g/ h+ u+ r

政策風險如何影響投資？．二之一tvb now,tvbnow,bttvb0 \! A" m1 N: F) ~1 x5 p
os.tvboxnow.com9 D7 U4 r0 c3 G4 N

os.tvboxnow.com' Z) M* D9 ^! L( U$ K3 i" ]
克萊姆森大學經濟系副教授

歡迎光臨公仔箱論壇 (http://os.tvboxnow.com/)