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信報社評：新土地房策未定不宜妄動
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作者:
felicity2010
時間:
2012-5-25 07:57 AM
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信報社評：新土地房策未定不宜妄動
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地政總署昨日批出兩塊地皮，其中沙田九肚山附近地皮以五億三千一百五十萬元批出，樓面地價每呎約為一萬零五百五十一元，倘若發展成為低密度豪宅，未來售價估計在二萬元一呎或以上。
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去年八月樓價見頂後，同區一塊拍賣前估值七十二億元的地皮，因為限呎限量，結果只能以底價五十五億元賣出，地價每呎僅五千三百三十二元，只及今次的地價約一半，說明政府的行政干預措施，只會扭曲市場，未能反映土地的真正價值。
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金融海嘯後，本港樓市不跌反升，且累積升幅驚人，高達六成，在金管局連番收緊按揭和政府徵收特別印花稅後，去年六月才見頂回落，但跌幅有限。根據差餉物業估價署的樓價指數，去年六月高位為一百八十八點一，今年一月回落至一百七十九點七，跌幅只有百分之四點五。二月起，樓價反彈，三月已創出新高一百九十點八。 近期不論豪宅、私人屋苑以至居屋樓價，均升破九七年高峰，創出歷史新高，儘管交投疏落，有乾升之嫌，但升勢未止，卻是不爭事實。
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現時內地經濟已經明顯放緩，本港首季經濟增長亦僅有百分之零點四，可是今年首季物業投資卻逆市而升，整季錄得約二百零四億元投資金額，較去年第四季增加一倍，可見地產市況依然熾熱。
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最近金管局總裁陳德霖表示看不通本港樓市的未來走勢，會密切監察，倘若升勢持續，不排除會再推出收緊措施。自二○○九年十月以來，金管局已經先後四次 收緊樓按，再出招極可能針對第二或第三物業。但地產代理界的施永青馬上加以抨擊，認為政府「斷錯症、落錯藥」，因為目前私樓供應仍然不足，空置率下跌，本港約六成業主已完成供樓，故此政府不應以逆周期措施打壓樓市。
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政府與業界對樓市的看法大異其趣，誰是誰非，還看梁振英上台後真正推出的土地 和房地產政策。如果梁振英大量供應土地，又大興土木，復建居屋和增加公屋的數量，變相恢復「八萬五」政策，在歐美債務危機惡化、中港經濟顯著滑落和土地房屋供應增加下，樓市見頂回落，甚至大幅調整，自是可期。梁營骨幹人物羅范椒芬最近沽出豪宅和一向惜貨如金的陳啟宗近期加速推樓，以至不少專業投資者紛紛沽 貨套現，都被市場解讀為利淡訊號。
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可是，由支持梁振英的楊家聲擔任主席的房協最近在深水埗推出的一個樓盤，售價仍然高達八千元以上一呎，為 梁振英出謀獻策的房地產專業人士又表示政府未來會批准白表人士免補地價買二手居屋，加上梁振英競選期間更聲稱會推行「低息」或「免息」貸款計劃，變相復活董建華當年推行「八萬五」政策時實施的首次置業貸款計劃，在在利好樓市，因而刺激近期樓價再度標升。
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令人大惑不解的是，未上任已經多次就未來施政發言以籠絡民意的梁振英，對自己的強項土地和房屋政策，以及近期樓價飆升的現象，卻不置一詞，只曾到東涌視察，展示新界西北未來與大珠三角接軌的發展藍圖。
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由於低息環境長期持續，至二○一四年底，也不虞加息，加上工資上升和通脹關係，目前本港市民的供樓負擔比率，只達到百分之四十六點六，仍較過去二十年百分之五十三的平均水平為低，而現時本港的自置居所比率只有百分之五十三，說明潛在的剛性置業需求不小。
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儘管梁振英沒有一如董建華明言要達成任何指標，但過去多年不論撰文或公開言論，他對現時的比率皆表示不滿，認為自置居所高擁有率有利社會穩定，因此任內房屋供應必會大增。無論如何，未來樓市充滿變數，樓價位高勢危，一日未在梁振英的首份施政報告清楚看到有關土地和房屋政策，投資者也不宜輕率作出決定。
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