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辣招效弱 更須增短期供應
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作者:
qqonqq
時間:
2017-4-29 07:14 AM
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辣招效弱 更須增短期供應
政府公布的潛在住宅單位供應量與售價指數同創新高，形成「供應愈多，價錢愈貴」的怪現象，顯示樓市需求仍殷，當局需要加強措施增加短期供應，繼續為樓市降溫。
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政府去年十一月推出樓市交易「新辣招」，除了首次置業的港人及換樓客，其餘交易一概要徵收相當於樓價一成半的印花稅，卻未能起到預期的降溫效果，差餉物業估價署的私人住宅售價指數該月首破歷史高位，此後月月上升，到今年三月已經連續五個月創新紀錄，去到三百一十九點八的新高，比二月升了百分之二，一季升了百分之四，當中實用面積四百多方呎以下的小型「上車盤」升幅尤其大。
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新辣招無法令樓價回落，有多個原因，其一是今天的投資客實力比較強，承受得起較高的稅務開支，其二是投資客以「一約多伙」作為避過新辣稅的「過牆梯」，以同一張契約買下超過一個甚至十多個單位。政府最近推出針對「一約多伙」的新徵稅措施堵塞漏洞，投資客才稍為收斂。
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息低續吸投資客和用家
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除了投資客，用家亦紛紛入市，原因是政府屢出辣招後樓價仍堅挺向上，或者大漲小回，對辣招的信心下跌，同時內地資金高價投得港地，以及發展商安排投資客優先大手認購樓花的踴躍場面，令樓市氣氛熾熱，再加上本港銀行仍然資金充裕，即使美國加息，本港銀行同業拆息仍處於極低水平，導致息口負擔不重。
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透過加辣控制需求的效力減弱，要樓市降溫，就更加倚賴增加供應。港府加快賣地，運輸及房屋局的最新數據顯示，到三月底興建中仍未發售的私樓住宅共六萬一千個，連同八千個已落成的貨尾，以及二萬七千個已批出土地可以隨時動工的單位，未來三、四年間可應市的單位創下九萬六千個的新高。
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目前這些數據未足以「阻嚇」市民入市，原因是市民仍然覺得政府覓地增加私樓供應面對重重困難，買樓自住是「有買貴無買錯」，投資客則持續乘勝追擊。金融管理局三月新批按揭金額，按月大增三成四至接近三百七十億元，而申請貸款宗數更按月增加五成八，達到一萬五千六百宗的五年新高。以首季計算，新批按揭宗數比去年同期升了八成八，金額更升了一點一倍。
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留意特朗普改稅例影響
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現時政府發展新界東北，在上水和粉嶺一帶的新發展區，要到六年後才有首批單位入伙，至於在海域中部填出個人工島搞東大嶼都會，可能要待十八年後才成事，當局要為樓價降溫，需要扭轉市民對樓市短期走勢的預期，故此，必須在短期增加供應方面，加把勁排除萬難。
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候任行政長官林鄭月娥提出加快土地發展的審批流程，以加快土地供應，又考慮與發展商合作興建港人首置盤。更逼切的，是設法增加居屋和綠置居等資助房屋的供應。
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至於息口環境，視乎中外兩條「大水喉」。內地為免資金大量外流，堵截內地人碌銀聯卡在境外買樓，稍增內地人在港買樓的難度，不過，存放在港的內地資金仍然充裕。另一方面，美國總統特朗普雖然對加息放軟口氣，然而打算修改稅務條例吸引美資回流，會否在本港引起撤資效應，是值得留意的。
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