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聯邦諮詢分擔按揭風險 銀行或需為按保墊底
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作者:
serrurier
時間:
2016-10-23 04:18 AM
標題:
聯邦諮詢分擔按揭風險 銀行或需為按保墊底
聯邦諮詢分擔按揭風險
銀行或需為按保墊底
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聯邦政府由昨天（周五）起就一項房屋按揭保險政策的重大改革，正式展開諮詢。這項改革要求銀行和其他借出房貸的金融機構，在借款者無力償還房貸時，分擔一部分損失和風險，而不是由公營的加拿大房屋按揭公司全額承擔。這項改革旨在降低納稅人的風險。
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依據加拿大現行的房屋按揭制度，貸款超過房價
8
成的申請房貸者，被要求向加拿大房屋按揭公司（
CanadaMortgage and Housing Corp.
，簡稱
CMHC
）或是其他私營保險公司購買保險。
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銀行現時不用承擔任何損失
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一旦出現借貸人士無力償還的狀況時，造成的損失理論上全由
CMHC
承擔，銀行不用承擔任何損失。而
CMHC
是聯邦政府擔保的公營機構，這意味著它所承擔的損失，最終其實是由納稅人承擔。
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國際貨幣基金組織過去多年來，一直批評加拿大這種由政府出面擔保房屋貸款的制度，指這是全世界所獨有，他們一直認為加拿大政府應該減少其在房屋貸款制度中所承擔的責任。聯邦財長莫奈（
BillMorneau
）本月初宣布，政府擬推出一項被稱為「債主風險共擔」（
lender risksharing
）的改革，由昨天起進入諮詢階段。這項改革要求銀行和借出房貸的金融機構，對於因借貸人士無力償還房貸所造成的損失，分擔合理的份額，以平衡加拿大的房貸金融制度。
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聯邦政府提出的風險共擔方案有兩項選擇，一是銀行和借貸機構承擔所有無力償還貸款總價值的
5%
至
10%
，二是銀行和借貸機構承擔無力償還房貸所造成損失的
15%
。
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銀行支出增恐會轉嫁借款人
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有分析指這種改革一旦實施，會加重銀行和金融機構的支出，且這些支出最終會轉嫁到借款人士身上，即由買房者來承擔。聯邦政府預料這種影響不會太大，在財政部的背景分析文件中表示，這項措施對銀行或金融放款機構所造的成本增加，在
5
年時間內平均只得
0.2
至
0.3
個百分點。
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資料來源：加通社
作者:
serrurier
時間:
2016-10-23 04:20 AM
CMHC
「擔保」
1.4
萬億房貸
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對於聯邦政府提出的新風險共擔措施，加拿大鯤鵬國際金融公司總裁、房貸專家孫曉明認為，隨著加拿大政府近期多次收緊按揭政策，目前問題貸款的機率已經下降，聯邦建議的新措施增加了銀行和借貸機構的「連帶責任」，會令它們審批貸款時的標準更嚴格。
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佔目前房貸總額
56%
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孫曉明指
CMHC
並非對銀行和借貸機構提交的所有房貸申請，都會無條件提供保險，
CMHC
也有自己的審批標準。在現實操作中，許多銀行是直接將貸款人士的收入證明等申請資料，提交給
CMHC
先行進行審批，如果
CMHC
同意給該貸款者提供按揭保險，銀行才同意做這一單生意。目前情況下，只要
CMHC
批出按揭保險，在出問題時銀行便會獲
CMHC
全額賠償，因此就沒有責任。未來風險共擔後，銀行則被要求承擔「連帶責任」，所以即使
CMHC
批出保險，銀行在審批時也會更謹慎。
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目前對於首付在
25%
以下的個案，孫曉明表示，銀行幾無例外提交給
CMHC
申請按揭保險。對於首付在
25%
以上的個案，銀行則會對個案做出判斷，認為滿足其審查要求的情況下，可以自行批出貸款。銀行如果認為貸款人士的收入來源不夠穩定，或是難以證實，存在一定的風險，但又不願意放棄這個客戶，也會將申請個案提交
CMHC
請求按揭保險。
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她指五大銀行一般只以銀行的對賬單和報稅證明作為有效文件，審核申請人的收入情況。一些
B
類貸款機構審核的標準稍寬鬆，不過很多情況下，借款人士即使能支付
35%
首付款，仍被
B
類貸款機構要求購買
CMHC
的按揭保險，譬如一名自僱人士申報其餐館年賺
30
萬元，但報稅紀錄上只顯示
2.5
萬元的年收入，貸款機構難以核實其真實收入情況，便會要求貸款申請者買保險。
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孫曉明指統計數字顯示加國目前房貸總額中，有
56%
（約
1.4
萬億元）由
CMHC
提供按揭保險，相信應該包括上述兩種兩種情況，一是首付不足
25%
，另一種是首付超過
25%
，但存在收入不足或是難以證實收入等各種銀行認為有風險的情況。
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「炒房者多不用買保險」
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孫曉明指今次建議對
CMHC
體制做出調整，不失為調節房市的一個策略性措施。她認為真正抑制房價的猛藥，是提升利率和引入對國際買家或是本地炒家的新稅收，但或許政府顧慮房市的承受能力及民意反彈，而
CMHC
改革政策只是令不良貸款的出現與銀行的切身利益更相關，從而增強銀行的責任心。但是目前的炒房者大都可以拿出
35%
的首付，只要他們不用向
CMHC
買保險，新政策對他們並無影響。
作者:
serrurier
時間:
2016-10-23 04:21 AM
金融專家預料 銀行自行提升利率
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加拿大金融學院院士楊凡分析聯邦的房貸保險新措施時指，用一個通俗的比喻，老百姓在購買汽車保險時，都知道一旦出事向保險公司索賠，自己要付出部分
deductible
免賠額，俗稱墊底費。而
CMHC
一向以來向銀行提供的房屋按揭保險，並沒有墊底費，是向銀行全額賠償，現時的改革措施相當於要求銀行在向
CMHC
索賠時，自付一定比例的墊底費。
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「可提升銀行道德責任」
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他指以政府和一般納稅人士角度而言，這項改革肯定是好事，除了可以穩定加拿大金融制度，形成共擔風險的機制之外，也可以提高銀行的「道德責任」，降低銀行批出風險貸款的機會。
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理論上只有在貸款額超過房價
80%
、即首付不足
20%
的情況下，才需要向
CMHC
購買按揭保險。楊凡指出，統計卻顯示加拿大目前由
CMHC
提供保險的房貸總額達
1.4
萬億元，佔全部房屋貸款總額
56%
。如果這意味加拿大有
56%
的房貸都是在首付不足兩成的情況下批出，他認為情況非常令人不安。
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他指實際情況可能是，首付不足
20%
的房貸比例並沒有那麼高，但銀行可能將認為有一定風險的其他貸款，也打包賣給
CMHC
申請房貸保險。對於銀行而言，只要向
CMHC
繳了保費，就可以由
CMHC
全額承擔損失，自己不再承擔風險。在這情況下，可能會助長銀行批出貸款時更加任意和隨性。如果要求銀行和借貸機構分擔部分責任和損失，日後它們在批出貸款時便會更小心謹慎，這就是提升銀行的「道德風險」責任。
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另一方面，他指這項改革令銀行的貸款成本提升，最終會增加借貸人士的負擔。銀行面對問題貸款時不再由
CMHC
得到全額賠償，出事時要支付一定的墊底費，反映在銀行資產負債表上，就一定要撥備部分資金做為儲備基金，用以承擔新政策實施之後相應的責任。這部分額外的支出，銀行不會自己消化，也不會由股東出，最終會被轉嫁給消費者。
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以反映借款成本提升
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楊凡指在這情況下，即使在央行利率不變的情況下，銀行也會自行提升利率，以反映其借款成本的提升。連同近期政府出台的多項收緊按揭政策，對於買房者而言，只能更加不利，所以他認為實施這項措施的時間點十分重要。
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