標題:
基 本 因 素 有 好 淡 因 勢 利 導 穩 樓 價
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作者:
huichi0426
時間:
2012-10-7 03:52 PM
標題:
基 本 因 素 有 好 淡 因 勢 利 導 穩 樓 價
十.一黃金周過去,趁假期促銷的商號,成績互有榮辱。今年零售市道缺乏驚喜,反而發展商推出樓盤銷售,受惠市道好景,丁財兩旺。本港不少行業,都出現放緩,景氣倚賴內部需求支撐,這個特殊情況值得留意,尤其是在調控不斷攀升的樓價時,應因勢利導,以求維穩。
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樓價今年先穩後揚,升勢在第三季度轉急,國慶期間一、二手交投續旺,新盤銷情理想,二手各大屋苑陸續出現新高成交,不少心急置業的買家眼見升勢持續,開始失去耐性,出現「恐慌性入市」,樓價愈貴愈多人買。這個時候,各大地產商施施然推盤,盡佔沽家市場的優勢,結果丁財兩旺,獲利豐厚,難怪地產股近日表現可以跑贏大市。
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恐慌入市地產商高價賣樓
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物業市道近日表現,頗有「一枝獨秀」的感覺,本地不少重要產業,今年陸續出現放緩,首先是自去年起,出口受累美歐主要市場不景,表現持續走下;繼而是金融業放緩,今年新公司上市無論宗數及金額都大減,高薪的財金人士收入銳減,還影響相關的會計法律等支援行業。
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旅遊零售是本港近年增長強勁的環節,然而,從五.一和十.一兩個黃金周的消費表現,內地旅客花費無可避免受到中國增長減速的影響。明年雙非零配額,可以估計醫療行業都有若干影響。概括而言,目前景氣主要靠地產相關和大型基建等內部需求支撐,但就算物業市場,同樣面對中國南下置業資金減少的衝擊。
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經濟基調不乏負面因素,為何樓價可以逆流而上呢?一個理由是西方工業國放寬銀根,壓低利息,令業主持貨成本極低,放售意欲大減;同時又令買家短期的供樓能力提升,形成樓價易升難短的格局。
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心理上,美國推出新一輪量化寬鬆,加上央行高調表明低息會長時間維持,形成通脹預期和追求保值的心理,促使資金流入實物資產,「買磚頭」保值的心態觸動樓價上升的連鎖效應,在低息環境下很易會持續擴散。
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樓價高升,但總有停下來的時候。現在買家「恐慌性入市」,最大得益者肯定是可以善價而沽的地產商。本來今年大地產商推樓數目不多,有需要在餘下時間加快套現入帳,現時樓價上揚,市民急急上車,正好可以高價賣樓。要留意的是,往後一段時間還陸續有新盤出場,只要樓價維持在現今水平,相信發展商都樂於推售。
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促進供應吸走市場購買力
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面對物業市場在經濟環節中「獨樹一幟」,政府頗有投鼠忌器的兩難。樓價不斷飆升,民怨沸騰之餘還會種下泡沫爆破的危機,後果絕難負擔;若重手整治,一旦落藥過重打垮樓價,內需急凍肯定連累市民就業。
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權衡輕重,政府調控樓價,應該明白樓市好淡因素並存,升跌往往受心理影響,政策應重市場調節。行政干預容易擾亂公眾視,而且短容易產生反效果,王道方法是疏導需求,吸納現存的購買力。
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現時樓價高企,只要當局能夠加快批售樓宇,同步增加供應,令發展商明白賣了樓,不愁沒有機會補充土地儲備,他們自然會考慮趁好價先行套現,樓價就有機會平穩下來,令當局可以爭取時間為房策作出調整。
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